Vuokrankorotusajankohta lienee harvoin sellainen päivä, jota vuokralainen tai välttämättä edes vuokranantaja innosta puhkuen odottavat. Itseasiassa useat vuokranantajat (ainakin yksityiset) hieman jopa kammoavat vuokrankorottamista, murehtien että se saattaisi aiheuttaa särön vuokrasuhteeseen ja pahimmillaan johtavan jopa vuokralaisen irtisanoutumiseen liian korkeaksi kokemansa vuokran takia.
Osalla sijoittajista saattaa pahimmillaan olla vuokrankorotukset tekemättä usealta vuodelta, jonka seurauksena vuokra laahaa selvästi käypää vuokraa matalammalla tasolla ja kassavirta supistuu vuosi vuodelta kulujen noustessa. Osa vuokranantajista ei vain muista tehdä vuokrankorotuksia ja osa ei uskalla. Vuosien saatossa vuokralainen sitä vastoin on voinut säästää sievoisen summan vuokranantajan ”kustannuksella”.
Vuokrankorotuksen tekemistä kammoksuvan vuokranantajan vastakohta on ns. vuokrankorotusautomaatti, joka korottaa vuokraa vuosittain niin paljon kuin mahdollista, tilanteesta ja vallitsevista markkinaolosuhteista riippumatta. Tämäkään ei ole suositeltava toimintamalli. Tässäkin asiassa olisi hyvä löytää se kultainen keskitie, jonka löytämiseksi tulee vähintäänkin tiedostaa markkinatilanne.
Otetaan simppeli esimerkki havainnollistamaan vuokran(korotuksen) vaikutusta asunnon tuottoon/arvoon:
Asunnon vuokra 500 €/kk
Vuokrankorotus 10 €/kk (120 €/v)
Asunnon arvioitu tuottovaade markkinoilla 5%
Vuokrankorotuksen vaikutus asunnon markkinahintaan tuottoarvolla laskettuna =
120€ / 0,05 = 2.400 €
Vaikka (netto)kassavirran kasvu 10€/kk ei vuokranantajasta ehkä näytä tai tunnu kovin isolta, niin tällä vuokrankorotuksella on tuntuva vaikutus asunnon arvioituun markkinahintaan, joka esimerkissä kasvoi siis 2.400 euroa.
Ajan kuluessa, asuntosalkun kasvaessa ja ammattimaisesti toimittaessa asian merkitys korostuu entisestään.
Mistä tietää kannattaako vuokraa korottaa?
Päätös riippuu pitkälti parista tekijästä: mikä on alueen vastaavien asuntojen tämän hetkinen tarjonta ja niiden markkinavuokra, ja kuinka tyytyväinen olet nykyiseen vuokraan/vuokralaiseen? Päätös on sijoittajan henkilökohtainen ja pitkälti kiinni myös siitä, paljonko sijoittajan toimintaa ohjaa kirjanpidon alin rivi.
Markkina-analyysin lisäksi vuokranantaja voi esittää itselleen alla olevat kysymykset:
- Olenko vuosi sitten vuokrannut asunnon samalla tai jopa hieman kovemmalla vuokralla kuin vastaavanlaisissa asunnoissa asuvat naapurit?
- Kävinkö jo vuokrasopimusta tehdessä sopimuksen sisällön läpi vuokralaisen kanssa?
- Olenko tähän asti ollut vuokralaisen toiveiden ja ehdotusten suhteen joustamaton?
- Olenko aina vaikeasti tavoitettavissa ja vuokrankorotuskirje on ainut yhteydenotto, joka minulta on lähtenyt mahdollisen maksuhuomautuksen lisäksi?
- Olenko aikaisemmin tehnyt joka vuosi sopimuksen sallimat maksimikorotukset vuokraan?
- Olisiko vuokrankorotuksen jälkeenkin vuokra samalla tai jopa hieman matalammalla tasolla, kuin vastaavien vuokralla olevien asuntojen vuokrapyynnit?
- Olenko mielestäni vuokrasuhteen aikana toiminut asiallisesti ja vuokralaista kuunnellen?
- Olenko pitänyt asunnon hyvässä kunnossa ja esim. hankkinut aina viipymättä uuden kodinkoneen vanhan hajonneen tilalle?
Edellä listattujen kysymysten tarkoitus oli havainnollistaa sitä tosiasiaa, että hyvää vuokratapaa ja asiakassuhdetta vaalivan vuokranantajan asunnossa asuva vuokralainen on tyytyväisempi ja näin ollen helpommin hyväksyy myös vuokrankorotukset.
Harvan vuokranantajan tavoite on yrittää repiä mahdollisimman korkeaa vuokraa asunnostaan, vaan mieluummin pyritään pitkään vuokrasuhteeseen markkinaan nähden sopivalla vuokralla. Säännöllisesti tehtävät pienemmät vuokrankorotukset ovat kuitenkin yleensä myös vuokralaiselle miellyttävämpiä kuin kertarysäyksellä tehtävät isommat tasokorotukset.
Millainen vuokrankorottelija sinä olet? Millaisia vuokrankorotusehtoja käytät?