Asuntomarkkinoiden suhdanteiden ymmärtämiseksi on tärkeä hahmottaa, mitkä tekijät vaikuttavat asuntojen kysyntään/tarjontaan ja näin ollen vaikuttavat myös asuntojen hintakehitykseen.
Kysynnän määrä muodostuu asuntomarkkinoilla asuntotarpeen ja/tai ostohalukkuuden omaavista henkilöistä. Asuntotarpeen ja ostohalukkuuden tueksi tarvitaan maksukykyä, ilman sitä kysyntä jää vain kysynnäksi tai kiinnostukseksi eikä toteutuneiksi asuntokaupoiksi.
Päätökseen hankkia asunto tietyllä tasapainohinnalla vaikuttaa henkilö- ja asuntokohtaisten syiden lisäksi myös yleinen taloustilanne. Tässä artikkelissa tarkastellaan asuntojen kysyntään yleisellä tasolla vaikuttavia makrotaloudellisia tekijöitä.
Alla olevassa taulukossa on esimerkkejä taloudellisista tekijöistä, joiden muutoksilla on vaikutusta asuntojen kysyntään.
| Kysyntätekijän kasvaessa | Vaikutus asuntokysyntään |
| Väkiluku | + |
| Asuntokuntien lkm | + |
| Työllisyysaste | + |
| Kotitalouksien tulot | + |
| Korkotaso | – |
| Verot | – / + |
| Vuokrataso | + |
Yllä olevan taulukon oikeanpuoleinen sarake osoittaa mihin suuntaan asuntojen kysyntä liikahtaa, kun vasemman puoleisessa sarakkeessa oleva tekijä kasvaa (ja kaikki muut tekijät pysyvät ennallaan).
Luonnollisesti, jos yllä olevien kysyntätekijöiden muutos olisi laskeva, niin vaikutus asuntojen kysyntään olisi myös päinvastainen. (esim. korkotason laskulla olisi positiivinen vaikutus asuntojen kysyntään).
Kullakin kysyntätekijällä on omat vaikuttimensa, jotka määrittävät niiden muutoksen. Esimerkiksi väestönkehitykseen vaikuttavat eri asiat kuin korkotasoon. Käydään seuraavaksi näitä kysyntätekijöitä läpi hieman tarkemmin.
Väkiluku ja Asuntokuntien lukumäärä/keskikoko
Väestönkasvu sekä muuttoliike kasvattavat asunnon kysyjien määrää alueella, jolloin asuntojen kysyntä kasvaa. Jos väkiluku vähenee eikä uusia asuntokuntia muodostu, niin asuntojen kysyntä laskee. Väestönkasvu lasketaan syntyvyyden, kuolleisuuden ja muuttoliikkeen erotuksena.
Asuntokunnan muodostavat kaikki samassa asuinhuoneistossa vakinaisesti asuvat henkilöt. Uusia asuntokuntia muodostuu esimerkiksi silloin kun nuori aikuinen muuttaa vanhempiensa asunnosta omaan asuntoon.
Yhteiskunnalliset/sosiaaliset trendit vaikuttavat merkittävästi asuntokuntien määrään ja kokoon. Eräs esimerkki tällaisesta trendistä on yksinasumisen voimakas lisääntyminen, mikä on kasvattanut asuntokysyntää erityisesti pienten asuntojen osalta.
Muita sosiaalisia tekijöitä, jotka vaikuttavat asuntokuntien muodostumiseen ja lukumäärään:
- Mitä vanhemmalla iällä ihmiset avioituvat
- Mitä useammin ihmiset eroavat
- Mitä useammin ihmiset jättävät avioitumatta ja elävät mieluummin yksin
- Mitä vanhemmalla iällä ihmiset saavat lapsia
Lisäksi asuntokuntiin ja -kysyntään vaikuttavat mm.:
- Väestön ikääntyminen ja elinajanodotteen nousu, mikä voi vaikuttaa myös mm. asuntojen keskimääräisiin omistusaikoihin ja siten asuntojen vaihtuvuuteen sekä pienten asuntojen kysynnän kasvuun.
- Minkä ikäisenä keskimäärin ensiasunto ostetaan, minkä ikäisenä ensiasunto myydään ja ostetaan seuraava.
Kotitalouksien tulot ja Työllisyysaste
Siinä missä väestönkasvu ja asuntokunnat ovat elinehtoja asuntojen tarve-perusteiselle kysynnälle, niin työllisyydellä ja kotitalouksien käytettävissä olevilla tuloilla on erityisen tärkeä rooli asunnon oston mahdollistajana.
On tärkeää huomioida, että kaupungeilla on omanlaisensa elinkeinorakenteet ja siten erilaiset tarpeet työmarkkinoilla. Onko kaupunki esimerkiksi yhden ison työllistäjän varassa vai vetääkö kaupunki puoleensa yrityksiä monipuolisesti eri toimialoilta? Jokaisella toimialalla on omanlaisensa palkkatasot ja tulevaisuuden näkymänsä. Tällaisilla asioilla on vaikutusta siihen, millainen kotitalouksien tulotaso ja luottamus tulevaan on ja paljonko heillä näin ollen on kykyä/halua käyttää asunnon ostamiseen, mikä puolestaan heijastuu asuntojen hintatasoon.
Eli, vaikka työllisyysasteen kasvu onkin tärkeää, niin työpaikkojen laadulla ja niistä maksettavilla palkoilla on myös merkitystä. Asunnon arvonnousulla ja alueen tulotason/työllisyysasteen kasvulla on vahva yhteys.
Korkotaso ja rahoituksen saatavuus
Asunnon hankinta on iso investointi ja vaatii tunnetusti paljon rahaa. Harvalla ostajalla kuitenkaan on käteistä niin paljoa, että kykenisi rahoittamaan asunnon oston ilman lainarahaa. Ja vaikka käteistä olisikin riittävästi, niin usein ostajat haluavat hyödyntää asuntojen korkeaa vakuusarvoa ja käyttää kauppahinnan maksuun lainarahaa. Mitä isompi velkavipu asunnon hankintaan käytetään, niin sitä suurempi vaikutus korkotason muutoksilla on asuinmenoihin.
Vaikka teoriassa onkin suhteellisen selvää, että korkotasolla on vaikutusta asuntojen kysyntään, niin käytännössä vaikutusten suuruusluokan arvioimisesta on viimevuosien saatossa muodostunut melko vaikeaa. Tämä johtuu kasvaneesta valikoimasta rahoitusvaihtoehtoja (korko/laina/ehdot). Esimerkiksi korkojen nousulta voi nykyään suojautua useammalla eri tavalla. Lisäksi tänä päivänä on mahdollista ottaa pidempiä laina-aikoja ja lainan lyhennystavan valinnalla sekä muilla lainan ehdoilla vaikuttaa lainan maksueriin ja korkotason merkitykseen niissä.
Ajanjaksoilla jolloin asuntojen arvot nousevat ja/tai korkotaso on matala, lainanantajat saattavat hieman kevyemmin perustein tehdä luotonmyöntöpäätöksiä. Rahoituksen saatavuus yleensä voimistaa korkotason vaikutusta asuntojen kysyntään.
Vero- ja finanssipolitiikka
Valtio pystyy useilla verotuksellisilla tekijöillä vaikuttamaan asuntomarkkinoiden kehitykseen niin asunnon ostajan kuin asunnon myyjän kannalta. Kullakin verolajilla, vähennysoikeudella ja etuudella sekä niiden muutoksilla on omanlaisensa vaikutukset asuntojen kysyntään.
Otetaan esimerkkejä:
- Ansiotuloverotuksen kiristäminen pienentää nettopalkan määrää, mikä puolestaan laskee asuntojen kysyntää.
- Pääomatuloverotuksen kiristäminen kasvattaa omistusasumisen veroetua suhteessa vuokra-asumiseen. Tämä johtuu siitä, että vuokranantajalla on mahdollisuus ainakin pitkällä aikavälillä siirtää vuokratulosta maksettava pääomatulovero vuokralaiselleen maksettavaksi korkeamman vuokran muodossa. Vaikka pääomatuloverotus kannustaa kotitalouksia valitsemaan omistusasumisen, niin asuntosijoittajien halukkuus hankkia asuntoja lisää voi puolestaan laskea pääomatuloverotuksen kiristyessä.
- Varainsiirtovero lisää kaupankäynnin kustannuksia ja vähentää näin asuntojen kysyntää. Varainsiirtovero muodostaa kiilan ostajan maksuhalukkuuden ja myyjän hintatavoitteen välille. Asuntokaupan toteutuminen edellyttää, että ostajan maksuhalukkuus on vähintään varainsiirtoveron verran myyjän hintatoivetta korkeampi.
- Asuntolainan korkovähennysoikeudella sekä kiinteistöverojen pienentämisellä voidaan laskea käyttäjäkustannuksia, mikä puolestaan lisää asuntokysyntää käytössä olevan varallisuuden kasvaessa.
Vuokrataso (vuokra-asunto vs. omistusasunto)
Suomalaisista noin 66 prosenttia asuu omistusasunnossa ja 34 prosenttia vuokra-asunnoissa. Enemmistö suomalaisista on perinteisesti suosinut omistusasumista. Vuokralla asuminen on kuitenkin trendintapaisesti kasvattanut suosiotaan viimeisten vuosien aikana, erityisesti alle 40-vuotiaiden keskuudessa.
Vuokratason noustessa suhteessa enemmän kuin asuntojen hinnat, tulisi asuntokysynnän teoriassa kasvaa.
Valtio voi kuitenkin erilaisten vuokrasäädösten, tukien ja etuuksien avulla kattaa osan asunnonomistajan ja vuokralaisen asumismenoista, ja tällä tavoin vaikuttaa asuntokysyntään. Suomessa asumistukijärjestelmällä on merkittävä vaikutus erityisesti vuokralla asuvien opiskelijoiden ja pienituloisten asuntokuntien asumismenojen kattamisessa.
Vuokralla asuminen saatetaan valita omistusasumisen sijaan (omistusasumisen kannattavuudesta riippumatta) esimerkiksi jos,
- Asumiseen tarvitaan joustavuutta, koska joutuu muuttamaan usein työn, perheen tai muun syyn takia.
- Asunnon ostoon ei löydy riittävää omarahoitusosuutta.
- Lainanhakijalla on heikot luottotiedot, joiden vuoksi asuntolainansaanti ei onnistu.
- Ei haluta kantaa omistusasumiseen ja asuntojen hintojen vaihteluun liittyviä riskejä.
- Halutaan siirtää ylläpitoon, turvallisuuteen ja hallinnointiin liittyviä tehtäviä/vastuita muille.
Loppuun on vielä lyhyesti ehkä hyvä muistuttaa, että kaikilla talouden tunnusluvuilla ei välttämättä ole suoraa vaikutusta asuntojen kysyntään. Tunnetuista talouden tunnusluvuista esimerkiksi inflaatio ei ole mukana artikkelin alussa olevassa taulukossa, koska sillä ei teorian mukaisesti ole suoraa vaikutusta asuntojen kysyntään, vaan sen vaikutukset ovat välillisiä.
Tämän artikkelin kirjoittamisen tukena ja lähteenä on käytetty oppikirjaa Real Estate Finance and Investments (2016), jonka ovat kirjoittaneet William Brueggeman & Jeffrey Fisher