Jos omistat sijoitusasunnon, niin todennäköisesti tavoittelet sijoittamillesi rahoille mahdollisimman hyvää ja vakaata tuottoa. Samalla toivottavasti haluat toimia hyvän vuokratavan mukaisesti, etkä toimia tavoilla, jotka aiheuttavat vuokralaisellesi painajaisia.
Kokosimme alle 8+1 perusasiaa, jotka edesauttavat sijoittajaa paremman tuoton metsästyksessä ja tuottamattomien kuukausien minimoinnissa.
Huolellinen hallinnointi
Asuntosijoittamisessa, kuten sijoittamisessa yleensäkin, sijoituksesta saataviin tuottoihin vaikuttaa oleellisesti se, millaiset ovat sijoittamisesta aiheutuvat kulut. Sijoitusasuntojen omistamiseen liittyy hallinnointia ja sijoittajan tuleekin päättää hoitaako hallinnoinnin itse vai käyttääkö ulkopuolista apua.
Paras tapa asuntojen hallinnointiin liittyvien kulujen minimointiin on hallinnoida omaisuuttaan omatoimisesti. Hallinnoimalla sijoitusasuntoja itse pysyy myös parhaiten selvillä, mitä asunnolle ja vuokralaiselle kuuluu. Lisäksi kenelläkään toisella ei pitäisi olla suurempaa motivaatiota pitää omaisuudestasi yhtä hyvää huolta kuin sinulla itselläsi.
Huom! Omatoimisella asuntojen hallinnoinnilla voi pienentää kuluja, mutta vain jos sen tekee huolella. Tavoitellut säästöt muuttuvat nopeasti kasvaneiksi kuluiksi ja menetetyiksi tuotoiksi, mikäli vuokranantajan aika ja/tai mielenkiinto ei riitä huolehtimaan asunnoistaan eikä asiakkaistaan. Tällöin sijoittajan on kannattavampaa ulkoistaa asuntojen hallinnointi siihen erikoistuneelle toimijalle.
Vuokrankorotus
Tämä vaikuttaa itsestään selvältä vaihtoehdolta paremman vuokratuoton saamiseksi, mutta matkan varrella on tullut vastaan lukuisia tapauksia, jossa vuokranantaja on syystä tai toisesta jättänyt vuokrankorotukset tekemättä. Usein vuokrankorotukset saattavat olla tekemättä useammaltakin vuodelta. Selvitä mikä on käypä markkinavuokra asunnostasi ja koska on vuokrasopimuksen mukaan seuraava vuokrankorotusajankohdasta ja tee vuokrankorotus, mikäli asuntosi vuokra on jäänyt markkinatasosta jälkeen.
Vuokranalennus
Tämä voi vaikuttaa yllä olevan kohdan jälkeen hieman erikoiselta vinkiltä, mutta pitää sisällään tärkeän pointin.
Jos asuntosi on tyhjillään kuukaudenkin liian korkean vuokrapyynnin vuoksi, niin vaikutukset tuottoihin voivat olla tuskaista laskettavaa.
Korkein vuokra joka asunnosta kannattaa pyytää, tilanteesta riippumatta, on markkinavuokra, missään nimessä ei euroakaan sen yli. Sijoittajan tai vuokravälittäjänsä tehtävä on selvittää ja arvioida, mikä oikea vuokrataso vuokraushetkellä on. Etenkin tilanteessa, jossa tarjontaa on reilusti ja haluat saada asunnon sukkelasti vuokrattua, niin vuokra kannattaa laskea hieman markkinavuokran alle. Myöhemmin pystyy tarvittaessa tehdä vuokrankorotuksia.
Vuokranalennus voi olla varteenotettava vaihtoehto myös tilanteessa, jossa tiedostat, ettei asuntoon ole tulijoita jonoksi asti ja asunnon tämän hetkinen vuokra on jo hilattu tasolle, joka kestää pienen vuokran tiputuksen seuraavan vuokrantarkistusajankohdan tullen. Tällainen tilanne saattaa tulla vastaan esimerkiksi silloin, kun ostaa asunnon valmiiksi vuokrattuna etkä ole itse voinut vaikuttaa vuokraan.
Kun huolehtii siitä, että asunnon vuokra on markkinaan nähden järkevällä tasolla, niin vuokralainen tuskin muuttaa asunnosta pois ainakaan sen vuoksi, että kokisi vuokransa olevan kohtuuttoman kova.
Verovähennykset
Verottajalle maksettu euro ei enää koskaan tuota sinulle mitään. Jos on verotettavaa, niin tarkoittaa se, että on ollut myös tuloja. Tämä on tietysti mukava asia ja sijoittamisen tavoite, mutta järkevää ei ole jättää hyödyntämättä vuokratuloista verovähennyksiä joihin olet oikeutettu. Jokainen euro on yhtä arvokas ja pienistä puroista muodostuu ajan saatossa iso joki…
Remontoi asunto
Fakta on, että asunto kuluu käytössä ja vaikka ei kuluisikaan, niin ihmisten mieltymykset ja vaatimukset asuntoon liittyvien tekijöiden suhteen muuttuvat ajan myötä. Sen vuoksi on tärkeää pitää huolta, että asunto on kunnossa. Huonokuntoiseen asuntoon ei mielellään muuteta. Asunnon remontointi tietysti maksaa, mutta sen vastineeksi on perusteltua pyytää hieman korkeampaa vuokraa ja lisäksi asunnon vuokraaminen helpottuu, kun asuntoon on tarjolla enemmän hyviä vuokralaisehdokkaita.
Salli lemmikkieläimet
Monet ihmiset omistavat lemmikkejä; eikä vuokralaiset tee poikkeusta. Suuri osa vuokrailmoituksista kuitenkin suoraan ilmoittaa, että lemmikkieläimet ovat asunnossa kielletty. Mikä on toisaalta myös ihan ymmärrettävää ja ok.
Jos asuntoosi ovat kuitenkin myös lemmikkieläimet sallittuja, niin usein vuokralaiset ovat valmiita maksamaan pientä ”preemiota” tästä hyvästä. Lisäksi potentiaalisten vuokralaisehdokkaiden määrä asuntoosi kasvaa huomattavasti.
Vuokranseuranta
Tämä on myös asia, joka monelta vuokranantajalta tuppaa välillä unohtumaan ja ehkä liiaksi luotetaan siihen, että vuodesta toiseen vuokralainen kuukausittain hoitaa vuokranmaksuvelvoitteensa sopimuksen mukaisesti. Siihen ei pidä vuokranantajan kuitenkaan tuudittautua. Vaikka vuokralainen olisikin maksanut pidemmän aikaa vuokransa ajallaan, niin elämäntilanteet vaihtelevat ja välillä ”luotto vuokralaisellekin” voi tulla eteen tilanteita, joissa vuokranmaksu ei syystä tai toisesta onnistu. Lisäksi talousmurheista ei aina uskalleta tai kehdata ilmoittaa omatoimisesti vuokranantajalle. Mitä isommaksi vuokrarästit kasvavat, niin sitä hankalammaksi ja ikävämmäksi tilanne muuttuu kaikkien kannalta.
Hyvä isännöitsijä (ja hallitus)
Asunnon mahdollisen arvonnousun ja hyvän vuokrattavuuden kannalta on tärkeää, että asunnon lisäksi myös taloyhtiö on hyvässä kunnossa ja taloa ylläpidetään asiaankuuluvalla tavalla. Hyvä isännöitsijä on talon arvonkehityksen kannalta keskeisessä roolissa. Asiansa osaava ja aktiivinen isännöitsijä pitää mm. huolen, että taloyhtiön arki rullaa ja tuleviin remontteihin osataan varautua ajoissa. Asuntosijoittaja voi vaikuttaa taloyhtiön asioihin ja isännöitsijän valintaan parhaiten taloyhtiön hallituksessa ja yhtiökokouksissa.
Huonoin keino vuokratuoton kohentamiseen
+ Karsi ylläpito kulut minimiin
Jos et pysty nostamaan tuloja, niin harkitse kaikkien kulujen minimoimista ja remonttien siirtämistä tuonnemmaksi tulevaisuuteen. Selkeä ja helppo tapa kohentaa vuokratuottoja, eikö vain? Mutta ei, ei todellakaan näin!
Siihen on yksinkertainen ja hyvä syy, miksi ei kannata alkaa karsia/siirtää asuntoon (ja taloyhtiöön) liittyviä tarpeellisia remontteja. Huonokuntoiseen asuntoon on vaikeampi löytää hyviä vuokralaisia ja toisekseen sellaisesta ei saa vuokraa yhtä paljoa kuin hyväkuntoisesta. Lisäksi viivästetyn remontointistrategian vuoksi vauriot yleensä vain pahenevat ja tulevat lopulta huomattavan paljon kalliimmaksi.
Mitä työkaluja sinun työkalupakissa on vuokratuoton parantamiseksi? Mitä keinoja lisäisit listalle?