Juttelin hiljattain erään kokeneen asuntosijoittajakollegan kanssa ja ohimennen puheeksemme tuli vuokratuotto-% ja sen laskeminen. Kokenut ja varsin hyvin pärjännyt asuntosijoittaja kertoi, ettei hän 2000-luvun alkupuolella asuntoja ostaessaan mitään vuokratuottoja laskenut. Eikä sitä paitsi sellaisesta siihen aikaan mitään tiennytkään, mikä osaltaan selittänee laskemattomuutta. Mutta ihan mukavasti oli siitä huolimatta mennyt asuntojen kanssa.
Sijoittaja tosin myönsi, että jos hänellä 20 vuotta sitten olisi tietoa ollut, niin olisi laskenut vuokratuoton ja muita tunnuslukuja, jotka tänä päivänä laskee kohteita analysoidessaan.
Asuntosijoittajana voi siis menestyä, vaikka vuokratuottoa ei ikinä laskisikaan. Samalla tavalla, kuin laivatkin voi pelkällä tuurilla seilata perille oikeaan satamaan. Se on sitten eri asia, kuinka kannattavaa on olla laskematta (mitään) sijoitukseensa liittyviä numeroita tai veneillä ilman navigointivälineitä. En ainakaan minä suosittele kokeilemaan.
Vuokratuotto-% on nykyään yksi asuntosijoittajien yleisimmin laskemista tunnusluvuista, mutta mihin sitä tarvitaan ja mitä se oikeastaan tarkoittaa? Tämän tyyppisiä asioita huomasin miettiväni tuon yllä mainitun keskustelun jälkimainingeissa. Sekä sitä, että kokenut ”merikarhu” oli seilannut vaistojensa varassa ilmeisen suotuisilla tuulilla.
Ajattelin tässä kirjoituksessa avata hieman ajatuksiani siitä, mitä vuokratuotto-% minulle tarkoittaa ja esimerkkejä siitä mihin minä sitä käytän.
(mm. vuokratuotosta ja useista muista asuntosijoittajan tunnusluvuista voit lukea lisää Asuntoliigan kirjastossa olevasta e-kirjasta)
Millaisia tarinoita vuokratuotto-% kertoo?
Tarina 1
Tavanomaisesti ja yksinkertaisesti laskettuna vuokratuotto prosenttia käytetään kuvaamaan paljonko asunto tuottaa vuokratuloa suhteessa sen velattomaan hankintahintaan aikavälillä, joka ulottuu laskentahetkestä ikuisuuteen.
Vuokratuottoprosentin avulla voi helpommin ja nopeammin tehdä vertailua asuntojen välillä, jotka ovat keskenään vastaavanlaisia ja sijaitsevat samalla alueella.
Tarina 2
Vuokratuottoa voi käyttää myös käänteisesti määritelläkseen asunnolle hintatason, jolla omat tuottotavoitteet toteutuisivat.
Otetaan esimerkki:
Etsit ostettavaa sijoitusasuntoa ja tavoittelet sille vähintään 6,5%:n vuokratuottoa. Myyntiin tulee kriteereihisi sopiva asunto, jonka hintapyynti on 100.000€, vuokra 600€/kk ja hoitovastike 100€/kk. Lasket päässäsi (ennen syvemmän analyysin tekemistä) asunnolle yksinkertaisen vuokratuoton, joka antaa tulokseksi 6%
((600€ – 100€) x 12kk / 100.000€) x 100%.
Harmittavasti jää vajaaksi tavoitteestasi. Eikä siinä ollut vielä huomioituna varainsiirtoveroa, mahdollisia remontteja tai tyhjiä kuukausia.
Et kuitenkaan halua luovuttaa vielä ja alat miettiä, että millä hinnalla tuottotavoite täyttyisi? Päätät käyttää vuokratuoton laskentakaavaa hieman eri tavalla ja määritätkin asunnolle hinnan vuokratuottoprosentin avulla:
(600€ – 100€) x 12kk / 0,065 = 92.307 €.
Tämä olisi maksimi hintasi asunnosta, jolla vielä yltäisit 6,5%:n tuottotavoitteeseen. Sitten pitäisi vielä huomioida ne mahdolliset remontit ja varainsiirtovero. Sen jälkeen lopullinen hinta.
Muistutuksena: päätöstä asunnon ostohinnasta ei tulisi tehdä yhden yksinkertaisen laskutoimituksen perusteella. Ostopäätöksen ja oikean ostohinnan määrittämisen tulisi perustua esimerkkiä kattavampaan analyysiin.
Tarina 3
Vuokratuoton avulla on mahdollista arvioida asunnon sopivan ostohinnan lisäksi myös tulevaa myyntihintaa, mikäli siis päässä siintää ajatus asunnon myynnistä tulevaisuudessa.
Kun tiedät vuokratuottoprosentin, jolla alueen vastaavanlaisia asuntoja myydään, pystyt ennustamaan oman asuntosi tulevan myyntihinnan. Totuuden nimissä on kuitenkin todettava, että todennäköisesti toteutuva myyntihintasi tulee heittämään ennustuksestasi suuntaan tai toiseen. Mutta suunnan oikein ennustaminenkin on jo hyvä alku.
Havainnollistetaan taas esimerkillä:
Oletetaan että olet ostamassa yksiötä vuonna 2010 valmistuneesta talosta ja suunnittelet myyväsi sen viiden vuoden päästä. Isoja remontteja ei tietojesi ja näkemyksesi mukaan ole taloon tulossa pitoaikana ja asuntokin oikein hyvässä kunnossa. Vastaavanlaisia asuntoja samoilla nurkilla myydään 5%:n vuokratuotolla.
Jos näkemyksesi mukaan markkinatilanne tulee säilymään samanlaisena kuin tänään, niin voit määritellä arvion tulevasta myyntihinnasta käyttäen 5%:n vuokratuottovaatimusta ja arviotasi viidennen vuoden vuokratuloista (laskukaavalla, joka edellä olevassa kohdassa Tarina 2). Jos asunnon vuokra on noussut vuosien aikana enemmän kuin vastike, niin asunnon hinta on noussut, vaikka vuokratuottoprosentti on pysynyt samana.
Jos ajattelet, että ostohetkellä markkinat huitelevat huipulla ja kenties tulevaisuus näyttää sumuiselta, niin tällöin saatat päättää mieluummin käyttää viidennen vuoden vuokratulosi jakamiseen hieman isompaa vuokratuottoprosenttia, kuten 5,5% tai ehkä jopa 6%. Tämä on siis enemmänkin valistuneen arvauksen tekemistä, koska varmaa tietoa huomisesta ei ole.
Parasta myyntiä ajatellen tietysti on, jos onnistut ostamaan asunnon markkinoita korkeammalla vuokratuotolla (alhaisemmalla hinnalla) ja lisäksi kasvattamaan kohteesi kassavirtaa omistusaikana.
Tarina 4
Vuokratuottoprosentin ymmärrys alkaa markkinatilanteen ymmärtämisestä.
Vuokratuottoprosentti paljastaa siis laskentahetkellä vallitsevan markkinatilanteen, jonka tunnistaminen on oleellista, etenkin osto-/myyntivaiheissa.
Talouden rattaiden rullatessa sulavasti ja asuntomarkkinoiden käydessä lämpöisinä on potentiaalisia ostajia liikkeellä enemmän, jotka myös antavat enemmän arvoa asunnon tuottamalle kassavirralle. Tämä näkyy asuntojen korkeampina hintoina samalla painaen vuokratuottovaatimuksia alaspäin.
Talouden sakatessa ja asuntomarkkinoiden viilentyessä potentiaalisten ostajien määrä vähenee, mikä heijastuu vuokratuottovaatimuksen nousuun ja sitä kautta alhaisempaan asunnon hintaan.
Tämä siis huolimatta siitä, että asunnon kassavirta (vuokra-vastike) säilyisi koko ajan ennallaan. Asunnon tarjoamasta kassavirrasta ei vain olla jäähtyneessä markkinassa halukkaita maksamaan yhtä paljon kuin lämpöisessä.
Huomioi myös sijainti, ikä ja tyyppi
Vuokratuotot vaihtelevat alueen ja huoneisto-/kiinteistötyypin mukaan. Samana vuonna valmistuneiden samanlaisten asuntojen vuokratuottoprosentit väkiluvultaan isossa ja kasvavassa kaupungissa ovat eri tasolla kuin pienessä ja kuihtuvassa kaupungissa. Uudisyksiön vuokratuotto on alhaisempi kuin vanhemman yksiön. Kaupunkien keskusta-alueilla on alhaisemmat vuokratuotot kuin kaupunkien pahamaineisissa lähiöissä jne.
Uudessa talossa hyvällä sijainnilla on vähemmän epävarmuustekijöitä ja laskennallista korjausvelkaa, kuin vanhassa talossa huonolla alueella. Sen vuoksi uudemmasta asunnosta ollaan valmiita maksamaan enemmän ja hyväksytään alhaisempi vuokratuotto-%. Vaikka asunnoista saatava kassavirta olisikin sama.
Usein alhaisen vuokratuottoprosentin kohteisiin kohdistuu vastapainoksi enemmän odotuksia suotuisammasta asunnon arvonkehityksestä tulevaisuudessa.
Lisäksi jokaisella kiinteistötyypillä on omat vuokratuottotasonsa ja -vaatimuksensa. Samalla alueella saattaa esimerkiksi olla myynnissä asuntoja n. 6%:n, toimistotiloja 8%:n ja liiketiloja 9%:n vuokratuotoilla. Kiinteistötyypin vuokratuotto riippuu, miten kukin näistä kiinteistötyypeistä menestyy ja useista muista tekijöistä, jotka vaikuttavat niiden riskeihin ja tuottoihin.
Mikä on hyvä vuokratuotto-%?
Lopuksi vielä muutama sana muistuttamaan siitä, ettei yleistäminen kannata asuntosijoittamisessa(kaan). Silloin tällöin voi nähdä otsikoita ja ohjeistuksia siitä, mikä on hyvä vuokratuottoprosentti. Esimerkiksi että hyvänä vuokratuottoprosenttina voidaan yleisesti ottaen pitää noin X%:n tuottoja. Tämä X% on varmasti hyvä tuotto jossain, joskus ja jollekin, mutta missä, milloin ja kenelle?
Yleistyksien perusteella toimiminen voi koitua turmioksi, mikäli lukija/sijoittaja lähtee tekemään sijoituspäätöksiä niihin nojautuen ja unohtaen yksityiskohdat. Alueet, kohteet ja markkinatilanteet ovat keskenään niin erilaisia, että niiden kaikkien niputtaminen yhden ja saman tuottoprosentin alle ei ole järkevää.
Millaisia ajatuksia ja tarinoita sinulla on vuokratuottoprosenttiin liittyen?