Mistä kaupungista asuntosijoittajat yleensä aloittavat sijoitusasunnon etsimisen? Vastaus on (rumpujen pärinää)…. omasta kotikaupungista!
Se, että asuu tietyssä kaupungissa ei kuitenkaan automaattisesti tarkoita sitä, että oikeasti tuntee kotikaupunkinsa asuntomarkkinat. Vai kuinka monen (etenkään ei-asuntosijoittajan) tuttavasi tiedät osaavan kertoa, mitkä ovat eri kaupunginosien asuntojen vuokra-/hinta-/vastiketasot, käyttöasteet, markkinointiajat jne.? Siis todella tiedostavan missä mennään kotikylän asuntomarkkinoilla.
Todellinen asuntomarkkinoiden ymmärrys vaatii aina asioihin perehtymistä, eikä silloin ole suurta merkitystä onko analysoitava markkina 5 vai 500 kilometrin päässä kotiovelta. Onneksemme nykyään on tietoa valtavasti ja helposti saatavilla, joten jokaisesta kaupungista pystyy tänä päivänä nopeasti muodostamaan melko hyvän käsityksen vaikka etänä kotisohvalta. Tämä siis lohdutuksena kaikille niille, joille ajatus sijoitusasunnon ostamisesta omalta kotikylältä ei houkuttele.
Mikäli koet oman kotikuntasi potentiaalisena paikkana hankkia sijoitusasunto, niin otathan siitä kaiken hyödyn irti? Asuinpaikka tuo nimittäin asuntosijoittajalle ”kotikenttäedun” vieraspaikkakunnalla asuviin sijoittajiin verrattuna. Kaikkia asioita kun ei vielä pysty tarkastella ja aistia pelkän datan ja google mapsin avulla. Asiansa osaava ja kotiläksynsä huolella tekevä sijoittaja pystyy vankan aluetuntemuksensa avulla saavuttamaan keskimääräistä parempia tuottoja sekä tekemään perusteltuja sijoituspäätöksiä.
”Before you look for the buiding, look for the market.” – Ken McElroy
Jokaisella kaupungilla, kaupunginosalla, korttelilla, kadulla ja jopa talolla on omat erityispiirteensä ja sykkeensä. Sijainti totta tosiaan on tekijä, mikä tekee jokaisesta kiinteistöstä yksilöllisen. Menestyksekkään asuntosijoittamisen ehdoton edellytys tunnetusti on, että asunnolle löytyy riittävästi kysyntää. Asunnon kysynnän ehdoton vähimmäismäärä on, että vähintään yksi (mielellään maksukykyinen ja -haluinen) haluaisi asunnossa asua ja mahdollista arvonnousua tavoittelevalle aina parempi, mikäli halukkaita on tulevaisuudessa useampia.
Alla on listattu 8 asiaa, jotka sijoittajan kannattaa alueesta selvittää:
Demografiset tekijät
Paljonko ja minkälaisia ihmisiä paikkakunnalla asuu? Esimerkiksi väestönkehitys ja väestön ikärakenne kertovat kaupungin elinvoimaisuudesta sekä asuntokysynnän rakenteesta ja suuntautumisesta tulevaisuudessa. Suomessa meneillään oleva kaupungistuminen kasvattaa muuttoliikettä. Monessa kaupungissa, myös väkiluvultaan pienenevissä, on käynnissä kaupunkirakentamisen tiivistäminen, jonka vaikutukset kannattaa huomioida. Ikääntyessään ihmiset haluavat monesti muuttaa kaupungin laidoilta lähemmäs palveluita kaupungin keskustaan.
Opiskelupaikat
Merkittävä osa vuokralla-asujista on opiskelijoita. Kannattaa siis huomioida kaupungin koulutusmahdollisuudet. Löytyykö kaupungista yliopistoa tai ammattikorkeakoulua. Myös toisen asteen opiskelijoista moni asuu omillaan vuokra-asunnossa.
Elinkeinoelämä
Kaupungin hyvinvointi perustuu elinvoimaisiin yrityksiin. Mikäli kaupungissa on hyvin menestyviä yrityksiä, niin se yleensä synnyttää alueelle myös uusia toimijoita. Tästä seuraa lisää työpaikkoja ja sitä kautta myös lisää kysyntää asunnoille.
Liikenneyhteydet ja etäisyydet
Kaupunkien keskustat ovat perinteisesti olleet asuntojen suhteen kysytyintä aluetta. Keskustassa asuntojen ja tonttien hinnatkin tapaavat olla kysynnästä johtuen korkeammat kuin muilla asuinalueilla. Monesti muiden asuinalueiden sijaintia verrataankin etäisyydellä kaupungin keskustaan. Isoimpien kaupunkien pienemmistä naapurikunnista tarkastellaan etäisyyksiä lähellä oleviin isoihin kaupunkeihin. Kannattaa miettiä etäisyyksiä ja kulkuyhteyksiä myös opiskelu- ja työpaikkoihin. Hyvät liikenneyhteydet mahdollistavat sen, että hyvä sijoitusasunto voi löytyä muualtakin kuin ison kaupungin keskustasta. Asunnon varustelutason ja autopaikan merkitys korostuvat kauemmaksi keskustasta mentäessä.
Alueen maine
Jokaisella kaupungilla ja kaupunginosalla on omanlaisensa maine, joka vaikuttaa ihmisten päätöksiin asumisen suhteen. Parhaiten kaupungin ja sen kaupunginosat tietysti tuntee ja tietää, jos itse kaupungissa asuu. Alueet muuttuvat vuosien saatossa, joten se vanha mielikuva asuinalueesta jossa on vuosia sitten asunut, ei välttämättä enää tänä päivänä vastaa todellisuutta. Mikäli perehtyy kaupunkiin joka ei ole itselle entuudestaan ihan niin tuttu, niin yksi hyvä keino on kysellä alueesta paikallisilta kiinteistövälittäjiltä ja ”puolueettomilta” tahoilta esim. kavereilta, sukulaisilta tai vuokranantajakollegoilta, jotka kaupungissa asuvat ja alueen hyvin tuntevat.
Myynnissä ja vuokralla olevat asunnot
Kaupunkien asuntotarjonnasta saa parhaan käsityksen tutustumalla netin asuntoportaaleista myynnissä ja vuokralla oleviin asuntoihin. Yleensä myös rakennusliikkeiden ennakkomarkkinoinnissa olevat uudiskohteet ovat esillä ko. portaaleissa. Myynnissä, rakenteilla ja vuokralla olevien asuntojen määrää/jakaumaa voi suhteuttaa kaupungin kokoon ja ennustettuun väestönkehitykseen, jolloin saa käsitystä onko asuntojen tarjonta ja kysyntä kuinka hyvin tasapainossa.
Toteutuneet myyntihinnat ja myyntiajat
Myynnissä olevien asuntojen pyyntihinnat voivat jonkin verran poiketa (suuntaan tai toiseen) toteutuneista kauppahinnoista. Myyntiaikojen pituus kuvastaa asuntojen kysyntää ja indikoi myös myynnissä olevien asuntojen pyyntihintojen paikkansapitävyyttä kysyntään nähden. Tyypillisesti pienillä asunnoilla on lyhyemmät myyntiajat kuin isoilla asunnoilla.
Suunnitteilla ja vireillä olevat hankkeet
Ympäristömme muuttuu jatkuvasti, monessa kaupungissa on meneillään todella merkittäviä hankkeita, jotka vaikuttavat myös osaltaan kaupunkien asuntomarkkinoihin. Esimerkiksi uusia asuinalueita, kauppakeskuksia, sairaaloita, koulukeskuksia rakennetaan ja asemanseutuja sekä liikenneyhteyksiä kehitetään useassa kaupungissa. Ison teollisuuden toimijan saadessa merkittäviä tilauksia tarkoittaa se yleensä lukuisia uusia työpaikkoja kaupunkiin. Asioista perillä oleva ja ajoissa liikkeellä oleva sijoittaja voi löytää mainioita ostopaikkoja tällaisilta kehittyviltä alueilta.
Millaisiin tekijöihin sinä kiinnität huomiota sijoitusmielessä sopivaa aluetta valitessasi? Mistä kaupungeista olet ostanut/tulet ostamaan sijoitusasuntoja?